O Impacto do Varejo na Construção Civil
A expansão das redes varejistas, especialmente nos setores farmacêutico e supermercadista, está gerando impactos positivos na construção civil em Minas Gerais. Esse crescimento não apenas beneficia o setor de obras, mas também atrai fundos de investimento imobiliário (FIIs), que veem oportunidades neste cenário em evolução.
Raphael Lafetá, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), observa que, embora a construção voltada para o comércio ainda não tenha uma participação significativa em comparação com outros segmentos da construção civil ou infraestrutura, a demanda está crescendo. “Temos algumas construtoras que já prestam serviços para redes de farmácias e hotéis, mas esse ainda é um nicho específico dentro do setor”, explica Lafetá.
Dentre as empresas que se destacam nesse novo cenário, está a Inconew Construtora, localizada em Uberlândia, no Triângulo Mineiro. Seu CEO, Pedro Paulo, enfatiza que atuar nesse segmento traz benefícios não só para os negócios, mas também para a economia local. Ele menciona que o segmento de imóveis voltados para o varejo já representa de 20% a 30% do faturamento anual da empresa, que também diversifica suas operações com imóveis verticais e loteamentos, atendendo principalmente redes supermercadistas.
Dados da Associação Mineira de Supermercados (Amis) revelam que, entre janeiro e agosto de 2025, foram abertas 45 novas lojas em Minas Gerais, sem contar reformulações ou mudanças de bandeira. A previsão inicial era de 80 inaugurações ao longo do ano, com investimentos totalizando R$ 1,26 bilhão, um aumento de 3,53% em relação ao ano anterior, que registrou 88 novas unidades com investimentos de R$ 1,217 bilhão.
Lafetá acredita que a especialização nesse mercado pode resultar em bons negócios para as construtoras. Ele ressalta que essa expansão do varejo oferece chances para que as empresas do setor se ajustem e se preparem para atender a essa nova demanda.
Modelo Built to Suit e Vantagens do Setor
Um modelo que tem ganhado destaque nesse contexto é o built to suit (BTS), que se refere a construções sob medida. Pedro Paulo aponta que esse modelo oferece uma previsão de renda estável a longo prazo, com contratos que geralmente ultrapassam os dez anos. “A vacância é menor, e o risco operacional também tende a ser reduzido. É uma solução vantajosa para todos”, diz.
Raphael Lafetá completa que os contratos BTS são comuns em imóveis comerciais e são benéficos tanto para os locatários quanto para os proprietários. “Esse modelo permite que as empresas iniciem suas operações de maneira mais rápida, o que é crucial para o varejo e a indústria”, explica.
Sobre os custos envolvidos, ele menciona que eles variam conforme o método de construção e a eficiência da construtora escolhida. Vários fatores precisam ser considerados nessa equação.
Outro aspecto importante do modelo BTS, segundo Paulo, é a valorização dos imóveis ao longo do tempo. Ele aconselha os investidores a observarem essa valorização e não apenas os rendimentos provenientes da locação. “Muitas dessas lojas estão localizadas em áreas em desenvolvimento, onde novos empreendimentos surgem em torno, aumentando o valor do imóvel”, observa.
Buscando Conveniência no Mercado
Pedro Paulo também destaca que o público está cada vez mais em busca de conveniência, desejando ter acesso a serviços e comércio próximos de suas residências. Muitas pessoas estão deixando grandes centros urbanos em busca de melhor qualidade de vida em cidades em crescimento, como Uberlândia. Esse movimento deve continuar a impulsionar a expansão de varejistas, especialmente em municípios de médio porte nos próximos anos.
Os street malls surgem como uma alternativa para atender essa demanda por conveniência. Lafetá aponta que esse modelo é eficaz para microrregiões, oferecendo diversos serviços locais. “Os street malls desempenham um papel essencial na organização das cidades, facilitando a mobilidade e o acesso aos serviços. Essa é uma tendência que veio para ficar”, afirma.
Oportunidades em Fundos Imobiliários de Varejo
A expansão das redes varejistas em Minas Gerais também pode beneficiar os fundos de investimento imobiliário voltados para o varejo. Esses fundos aplicam recursos em imóveis comerciais e buscam retornos financeiros através de aluguéis e outras formas de exploração comercial. Apesar de o mercado de FIIs de varejo ainda ser pouco explorado no estado, Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, acredita que há um grande potencial nesse setor.
Ele relata que a gestora tem se beneficiado de desinvestimentos ágeis, realocando ativos rapidamente e aproveitando as oportunidades de renda no mercado mineiro. A Rio Bravo é responsável pelo fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), um dos primeiros focados em varejo de rua no Brasil, que atualmente possui uma unidade da rede Supernosso em Belo Horizonte, que antes era ocupada por um banco.
Rodrigues ressalta que a troca de inquilino foi feita de forma eficiente, mantendo um contrato de dez anos e sem períodos de vacância. O fundo também comercializou um imóvel na Praça Tiradentes por R$ 18,5 milhões, valor 6,9% superior ao laudo de avaliação, com uma taxa interna de retorno estimada em 12,1% ao ano.
Outro ativo, a loja do Bravo! BH, foi vendida por R$ 7,8 milhões, superando em 207% o valor do laudo, com uma TIR de 15,6% a.a. Rodrigues comenta que essa movimentação comprova o interesse crescente por pontos comerciais bem localizados, fundamentais para o sucesso dos FIIs de varejo em Minas Gerais.